Pandwissel: wat zijn de voorwaarden?

Een pandwissel houdt in dat je je oude woning verkoopt en een nieuwe woning aankoopt, terwijl je dezelfde hypotheekvoorwaarden behoudt. In plaats van een volledig nieuwe lening af te sluiten, wordt de bestaande hypotheek overgedragen naar je nieuwe woning. Dit proces wordt ook wel de "hypotheekoverdracht" genoemd. In dit artikel ontdek je wat een pandwissel precies inhoudt, welke voorwaarden erbij komen kijken, de kosten die je moet verwachten en wat mogelijke gevolgen zijn voor bijvoorbeeld je woonbonus.

Het grootste voordeel van een pandwissel is dat je je bestaande hypotheek, met dus dezelfde leningsovereenkomst, rente en looptijd, kunt behouden. Dit kan voordelig zijn als je een rente hebt die voordeliger is dan de huidige marktrente.

‍

Er zijn wel enkele voorwaarden. Hier zijn de belangrijkste:

‍

1. Akte van verkoop en aankoop best zo dicht mogelijk bij elkaar: Omdat de bank je hypotheek in principe pas kan overdragen als de oude woning is verkocht, is het best als de akte van verkoop en aankoop op dezelfde dag gebeuren. Al is er ruimte voor enige flexibiliteit als de aankoop van de nieuwe woning binnen de twee maanden na de verkoop van de oude woning gebeurt en het geld voor de aankoop in tussentijd op een geblokkeerde rekening staat. Dit is te bespreken met je notaris.
   ‍
2. Akte van hypotheekoverdracht: Bij een pandwissel wordt de hypotheek op je oude woning overgezet naar je nieuwe woning. Dit gebeurt via een akte van hypotheekoverdracht. De bank zal de voorwaarden van de lening aanpassen aan de waarde van de nieuwe woning.
   ‍
3. Voorwaarden van de bank: Niet elke bank accepteert een pandwissel, dus het is belangrijk om je situatie goed met je bank te bespreken. Als de waarde van de nieuwe woning te laag is of als er andere risicofactoren zijn, kan de bank besluiten de overdracht niet goed te keuren.

‍

Een pandwissel kan in veel gevallen financieel voordeliger zijn dan het afsluiten van een volledig nieuwe hypotheek, maar er zijn toch kosten waar je rekening mee moet houden. De belangrijkste kosten bij een pandwissel zijn:

‍‍

1. ‍Notariskosten: Er zijn notariskosten voor de opstelling van de akte van hypotheekoverdracht. Deze kosten vallen doorgaans lager uit dan bij het afsluiten van een volledig nieuwe hypotheek.
   ‍
2. Registratiekosten: Bij pandwissel is dit een eenmalig registratierecht van amper 75 euro. Deze registratie is nodig om de wijziging in de hypotheek officieel vast te leggen.
   ‍
3. Schuldsaldo:  Het schuldsaldo van je vorige hypotheek loopt gewoon door.

‍

Dit is vaak veel voordeliger dan de kosten waarmee je te maken krijgt als je niet voor een pandwissel kiest.

Kies je ervoor om een nieuwe hypotheeklening af te sluiten? Dan zijn er extra kosten.

• Handlichtingskosten: Wanneer je een woning verkoopt waarop nog een hypotheek rust, moet je de oude hypotheek laten schrappen. Dit kost tussen de 0,3% en 1% van het oorspronkelijk ingeschreven bedrag, plus extra notariskosten.
  ‍
• Wederbeleggingsvergoeding: Als je je lening vroegtijdig aflost, rekent de bank een wederbeleggingsvergoeding aan. Dit is een boete van maximaal drie maanden interest over het vervroegd terugbetaalde bedrag.
  ‍
• Nieuwe registratierechten: Voor de inschrijving van je nieuwe hypotheek betaal je opnieuw registratierechten, meestal 1% van het hypotheekbedrag.
  ‍
• Schuldsaldoverzekering: Een nieuwe lening vereist een nieuwe schuldsaldoverzekering. Omdat je nu ouder bent dan bij je vorige lening, zal deze premie hoger liggen.

‍

Als je je woning vóór 31 december 2019 hebt gekocht, kom je mogelijk nog in aanmerking voor de woonbonus. De woonbonus is een belastingvoordeel dat je kunt ontvangen wanneer je een hypothecaire lening hebt afgesloten voor de aankoop van je woning. Bij een pandwissel, waarbij je dezelfde lening behoudt, behoud je in veel gevallen ook je recht op de woonbonus. Dit is een belangrijk voordeel, omdat hierdoor je belastingvoordeel behouden blijft, zelfs als je verhuist naar een nieuwe woning!

‍

Om te weten of je in aanmerking komt voor behoud van woonbonus, is het verstandig om dit met je bank of een fiscaal adviseur te bespreken. Zo zorg je ervoor dat je dit belastingvoordeel niet misloopt.

‍