Vastgoed kopen met vennootschap of privé?

Investeren in vastgoed  is altijd een slimme zet: daarover zijn alle experten het eens! Toch blijven vele potentiële investeerders met belangrijke vragen zitten. Dat geldt zeker voor wie een eigen zaak heeft: koop je vastgoed met je vennootschap of privé?

‍

In dit artikel leggen we de opties van investeren via een vennootschap versus privé naast elkaar. Zo ontdek jij snel welke optie bij jouw situatie past

‍

Investeren in vastgoed via een vennootschap heeft zijn voordelen, maar er zijn ook enkele aandachtspunten. Laten we beginnen met de voordelen van investeren in vastgoed via een vennootschap.

• Eén van de grootste troeven zijn de fiscale voordelen: je kunt profiteren van belastingaftrekken, waaronder notaris- en registratiekosten, als bedrijfskosten. Dit kan leiden tot belastingbesparingen van wel 30%.
  ‍
• Daarnaast biedt het je flexibiliteit in liquiditeit; als je een gezonde cashflow hebt, kun je vastgoed kopen zonder extra leningen aan te gaan, wat je financiële positie versterkt.
  ‍
• Bovendien zijn je persoonlijke bezittingen beter beschermd. Wanneer je vastgoed aankoopt met je vennootschap in plaats van privé, valt het vastgoed onder de activa van de vennootschap. Mocht de vennootschap later in financiële moeilijkheden komen, dan blijven je persoonlijke eigendommen buiten schot. Hierdoor bescherm je bijvoorbeeld je eigen woning, spaargeld en andere privé-bezittingen tegen de financiële risico's die verbonden zijn aan de onderneming.

‍

Toch zijn er ook nadelen.

• Bij de verkoop van vastgoed via een vennootschap moet je rekening houden met een belasting op de meerwaarde, die kan oplopen tot 33%.
  ‍
• Het beheren van vastgoed in een vennootschap vraagt om nauwkeurige en regelmatige boekhouding, wat extra tijd en middelen kost. Alle uitgaven en inkomsten rond het vastgoed moeten zorgvuldig worden geregistreerd, inclusief kosten voor onderhoud, verzekeringen en afschrijvingen. Dit vergt vaak meer inzet en soms professionele ondersteuning om te voldoen aan de boekhoudkundige en fiscale eisen.
  ‍
• Liquidatiekosten bij stopzetten van de vennootschap: Als je de vennootschap wilt ontbinden kunnen er aanzienlijke kosten zijn voor het afsluiten van contracten, het verdelen van activa en het regelen van juridische verplichtingen. Deze kosten worden vaak berekend op basis van het vermogen van de vennootschap, inclusief vastgoedbezit. Hierdoor kan het beëindigen van de vennootschap duurder zijn dan bij een onderneming zonder vastgoed.

‍

Het kopen van vastgoed als particulier heeft ook zijn eigen voordelen en uitdagingen. Hier is een overzicht van wat je kunt verwachten.

‍

De voordelen van vastgoed privé aan te kopen:

• Eenvoudigere verkoopprocedures: De verkoop van privé vastgoed is vaak minder complex dan die van een vennootschap. Dit kan tijd en kosten besparen, vooral als je de woning snel wilt verkopen.
  ‍
• Bij de verkoop van je hoofdverblijf ben je als huiseigenaar doorgaans vrijgesteld van meerwaardebelasting. Dit kan een aanzienlijke financiële meevaller zijn, vooral als je woning in waarde is gestegen.

‍

Ook hier zijn er enkele nadelen:

• Beperktere aftrekposten: De mogelijkheden voor belastingaftrekken zijn beperkter in vergelijking met een vennootschap. Dit betekent dat je mogelijk minder belastingvoordeel geniet bij het kopen of verhuren van vastgoed.
  ‍
• Wanneer je vastgoed privé bezit, ben je persoonlijk aansprakelijk voor eventuele schulden of juridische problemen die voortvloeien uit het onroerend goed. Dit kan een risico zijn voor je persoonlijke vermogen.

‍

Als je overweegt vastgoed te verhuren via je vennootschap, zijn er verschillende factoren om in overweging te nemen.

‍

Voordelen:

• Fiscale voordelen van huurinkomsten: Huuropbrengsten worden belast onder de vennootschapsbelasting, die vaak lager kan zijn dan de personenbelasting. Met een belastingtarief van ongeveer 25% kunnen de winsten aantrekkelijker zijn, vooral voor grotere vastgoedportefeuilles.
  ‍
• Afschrijving en onderhoudskosten: Je kunt de kosten voor onderhoud en afschrijvingen van het vastgoed als bedrijfskosten aftrekken. Dit kan je belastingdruk aanzienlijk verlagen en de netto-inkomsten verhogen.
  ‍
• Stabiliteit en continuïteit: Het verhuren van vastgoed via een vennootschap kan stabiliteit bieden in financiële inkomsten, vooral als je meerdere panden bezit en deze verhuurt. Zo spreid je de risico’s.

‍

Nadelen:

• Belasting op dividenden: Wanneer je de winst, hier dus de huuropbrengst, uit de vennootschap wilt opnemen, betaal je belasting op de uitgekeerde dividenden. De roerende voorheffing kan oplopen tot 30% en de totale belastingdruk verhogen. Dit kan het voordeel van de lagere vennootschapsbelasting tenietdoen.
  ‍
• Complexe boekhouding: Het beheer van vastgoed via een vennootschap vereist een zorgvuldige boekhouding. Dit kan extra tijd en middelen kosten, vooral als je meerdere panden beheert.
  ‍
• Beperkte flexibiliteit: Het kan moeilijker zijn om snel beslissingen te nemen over vastgoedbeheer, omdat je gebonden bent aan de vennootschapsstructuur en de bijbehorende verplichtingen.

‍

Verhuren van vastgoed als privépersoon biedt ook unieke voor- en nadelen.

‍

Voordelen

• Directe toegang tot inkomsten
  Huuropbrengsten zijn meteen beschikbaar voor jouw gebruik. Dit kan je maandelijkse financiële situatie verbeteren en extra ruimte bieden voor investeringen of persoonlijke uitgaven.
  ‍
• Meer controle over verhuurvoorwaarden
  Als particuliere verhuurder heb je meer vrijheid om je eigen voorwaarden te stellen en snel in te spelen op veranderingen in de markt.
  ‍
• Minder administratieve lasten
  Verhuren via een privé structuur is vaak minder administratief intensief, wat je tijd en middelen kan besparen.

‍

Nadelen

• Hogere belastingtarieven op huurinkomsten
  Huuropbrengsten worden belast tegen het persoonlijke belastingtarief, wat kan oplopen tot 50% voor hogere inkomens. Dit kan de netto-inkomsten aanzienlijk verlagen.
  ‍
• Persoonlijk risico bij wanbetaling
  In het geval van wanbetaling door huurders loop je persoonlijk risico, wat kan leiden tot financiële problemen. Het is belangrijk om hier goed over na te denken en eventueel een verzekering te overwegen.
  ‍
• Minder mogelijkheden voor afschrijvingen
  Als privé-eigenaar heb je beperkte mogelijkheden voor afschrijvingen en belastingaftrekken in vergelijking met een vennootschap, wat je belastingdruk kan verhogen.

‍

De keuze om vastgoed te kopen of te verhuren via een vennootschap of privé hangt sterk af van je persoonlijke situatie en financiële doelen. Het is cruciaal om de voor- en nadelen van elke optie zorgvuldig tegen elkaar af te wegen. Overweeg om professioneel advies in te winnen om de beste beslissing te nemen die aansluit bij jouw financiële strategie en toekomstplannen.

‍

Heb je de knoop doorgehakt en ben je klaar om te investeren?

‍